La iniciativa forma parte de un esquema que contempla diez licitaciones por un total de $2 billones, con el objetivo de brindar a las entidades financieras fondeo de mayor plazo y facilitar la expansión de los créditos hipotecarios.

Más créditos, pero con un impacto gradual

El sector inmobiliario espera que la medida genere un aumento de las operaciones, aunque los especialistas advierten que el efecto no será inmediato.

Una de las principales dificultades que enfrentan los bancos es conseguir financiamiento de largo plazo para respaldar préstamos hipotecarios que pueden extenderse durante 15, 20 o incluso 30 años. El nuevo esquema busca reducir ese problema y permitir que las entidades amplíen su capacidad de otorgamiento.

Según estimaciones del sector, el programa completo podría generar alrededor de 20.000 operaciones hipotecarias adicionales en todo el país. El nuevo universo de compradores estaría concentrado principalmente en propiedades de entre US$100.000 y US$120.000, un segmento con fuerte demanda entre quienes buscan acceder a su primera vivienda.

Qué condiciones tendrán los nuevos créditos

Los préstamos deberán mantener el esquema de actualización mediante UVA y tendrán una tasa máxima de UVA + 7,5% anual.

El monto máximo será equivalente a 150.000 UVA, mientras que el plazo mínimo será de 15 años. Los fondos podrán utilizarse para la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.

En esta primera licitación, los bancos recibieron ofertas por $258.640 millones, por encima de los $200.000 millones disponibles. Participaron 18 entidades y 13 resultaron adjudicatarias.

¿Bajarán las tasas?

Uno de los posibles efectos de la medida será una mayor competencia entre los bancos.

Las entidades que actualmente cobran tasas superiores al 7,5% tendrán un incentivo para acercarse al límite establecido por el programa y mejorar sus condiciones para captar nuevos clientes.

De hecho, algunas entidades ya comenzaron a modificar sus tasas. Banco Macro, por ejemplo, llevó su tasa hipotecaria a UVA + 7,5%, en línea con el máximo previsto para los créditos vinculados al programa.

Sin embargo, no todos los clientes tendrán un beneficio inmediato. Algunos bancos ya ofrecen tasas inferiores a ese nivel y, en esos casos, el impacto podría estar más relacionado con la competencia en otros costos del préstamo.

Más escrituras, pero sin una fuerte suba de precios

Los especialistas esperan que el primer impacto se vea en la cantidad de compraventas y escrituras, más que en una fuerte suba de los valores de las propiedades.

Las estimaciones apuntan a una recuperación progresiva durante los próximos meses, a medida que los bancos reciban los fondos y comiencen a otorgar los nuevos préstamos. Las entidades tienen hasta 90 días para colocar los recursos adjudicados.

El mayor movimiento podría concentrarse en las propiedades de menor valor, especialmente aquellas por debajo de los US$150.000, donde se ubica buena parte de la demanda de quienes buscan su primera vivienda.

Por ahora, los especialistas no prevén un salto brusco en los precios. La mayor disponibilidad de crédito podría generar cierta presión alcista, pero no sería suficiente para provocar un cambio abrupto en las cotizaciones.

El gran desafío: ingresos y ahorro previo

Aunque el nuevo programa busca facilitar el acceso al crédito, no elimina las principales barreras para comprar una vivienda.

Los interesados todavía necesitan contar con ingresos suficientes para afrontar la cuota y, en muchos casos, disponer de ahorros para cubrir el porcentaje del inmueble que no financia el banco.

Como referencia, una propiedad de unos US$106.667, financiada en un 75% a 25 años con una tasa de UVA +7%, tendría una cuota inicial estimada en $865.098. Para acceder a ese préstamo, el ingreso familiar neto requerido rondaría los $3,46 millones mensuales.

De esta manera, el programa representa una oportunidad para ampliar la oferta de créditos hipotecarios, pero su impacto dependerá de cuántas familias puedan efectivamente cumplir con los requisitos.

La expectativa del mercado es que la recuperación sea gradual, con más crédito, mayor cantidad de operaciones y una competencia creciente entre los bancos por captar nuevos compradores.