Economía: El nuevo mapa de créditos hipotecarios
03/12/2025
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El mercado de préstamos para comprar propiedades se reconfiguró: algunas entidades bajaron su oferta después de las elecciones y otras subieron sus tasas.
El mercado de créditos hipotecarios ajustados por UVA volvió a moverse con fuerza este mes, post elecciones legislativas que confirmaron el apoyo al Gobierno a nivel nacional. Varias entidades financieras ajustaron sus tasas nominales anuales (TNA) y el resultado reconfiguró el ranking de las opciones más accesibles para quienes buscan comprar su vivienda.
En la actualidad, las tasas oscilan entre un mínimo del 6% anual y un máximo superior al 15%, según la entidad, el vínculo del cliente y si el solicitante cobra su sueldo en el banco. Pese al repunte inflacionario, los créditos UVA atraen atención porque la tasa de interés base continúa siendo baja en comparación con el pasado.
En un país donde alquilar un tres ambientes ya cuesta alrededor de $850.000 mensuales (sobre todo en CABA), muchas familias evalúan si conviene endeudarse en vez de seguir pagando alquiler.
En este contexto, se consolida una diferencia marcada entre bancos públicos y privados: las entidades estatales sostienen las tasas más competitivas, mientras que los privados ajustan al alza o reservan las mejores condiciones solo para clientes premium.
El podio de la competitividad
Según el relevamiento más reciente, el Banco Nación sigue firme entre las mejores alternativas del sistema. Ofrece una tasa del 6% anual, financia hasta el 75% del valor de tasación y permite plazos de hasta 30 años. La cuota inicial por un crédito de US$100.000 equivalentes se ubica en $809.000, un valor sensiblemente más bajo que el resto del sistema.
El BBVA, con una tasa del 8% (para quienes cobran el sueldo allí), también figura entre los más competitivos, con cuotas iniciales en torno a $1.100.000. Permite financiar hasta el 70% del valor de la propiedad y extender el crédito hasta 30 años. Si bien requiere ingresos mínimos más altos (alrededor de $1.250.000), su estructura 100% digital y agilidad operativa lo convierten en una opción moderna.
El Banco del Sol completa el trío de los más accesibles con una tasa del 9%, permitiendo financiar hasta el 80% del valor de la vivienda. Requiere ingresos mínimos de $1.000.000 y, como casi todos los bancos, cobra una comisión de pre-cancelación de 4% + IVA si el crédito se liquida antes de cumplir 180 días.
Estos tres bancos encabezan el ranking de conveniencia para quienes buscan un crédito hipotecario UVA con tasas competitivas, plazos largos y condiciones relativamente claras.
Suba de tasas
La sorpresa del mes la dio el Banco Credicoop, que subió sus tasas y se ubicó entre las más caras del sistema. Su TNA pasó de 10,5% a 12,5% para quienes cobran el sueldo en la entidad, y de 11,5% a 13,5% para quienes no lo hacen. Con este cambio, el Credicoop perdió la posición de alternativa “de equilibrio” y pasó a competir directamente con bancos privados tradicionales como Galicia o Santander.
En la práctica, el ajuste de Credicoop impacta fuerte: por cada US$100.000 equivalentes, la cuota inicial puede superar los $1.600.000, alejándose notablemente de los bancos públicos y fintech.
Del otro lado del mapa, los bancos privados de mayor tamaño se mantienen con tasas nominales que duplican a las de Nación o Brubank. El Banco Galicia y el Santander ofrecen créditos con tasas del 15% anual. Un crédito de US$100.000 equivalentes a tasa del 15% genera una cuota inicial estimada en torno a $1.900.000. El Supervielle, con tasas del 15% a plazos de solo 15 años, encarece aún más la cuota mensual, con un pago inicial que se acerca o supera los $2.000.000, posicionándose como uno de los más onerosos.
El contraste es contundente: mientras los bancos públicos y digitales ofrecen cuotas iniciales cercanas a los $900.000, los privados tradicionales escalan a $1.800.000 o más, mostrando una brecha que supera el 100%.
Perspectiva de los expertos: riesgos y obstáculos
El ICBC se sumó a esta tendencia de competencia al reducir su tasa de interés desde el viernes último: 11% anual para clientes con acreditación de haberes y 12% para el resto (antes 13% y 14%). Esta decisión, que siguió a un ajuste previo del BBVA (bajó del 10,5% al 7,5% para clientes post elecciones), intensifica la carrera entre bancos privados por captar clientes.
Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), analizó el movimiento de tasas. “La reducción de tasas del ICBC es un movimiento que busca ganar terreno en un mercado en expansión, donde los bancos privados intentan competir con el liderazgo del Nación”, explicó. No obstante, advirtió que “estas bajas de tasa son tácticas, no estructurales; reflejan más una competencia comercial que una mejora de fondo en el costo del dinero."
Salinas agregó que “el desafío es que el sistema financiero pueda sostener esta política en el tiempo y que los créditos no dependan de decisiones puntuales de marketing o coyuntura. De lo contrario, la recuperación podría frenarse si los bancos vuelven a endurecer las condiciones o si la inflación repunta".
Por su parte, Luis Hauserman, consultor inmobiliario y contador público, señaló que los obstáculos para acceder a un crédito hipotecario siguen siendo múltiples. “El principal problema es la informalidad laboral, que dificulta justificar ingresos bajo los parámetros bancarios. Muchos potenciales tomadores tienen capacidad de pago, pero no cumplen con la documentación exigida", indicó.
Hauserman agregó que “los procesos largos de tasación, las demoras en la preparación del legajo de crédito y la burocracia notarial prolongan los tiempos de aprobación, que en algunos casos superan los 90 días, y limitan el acceso a un sector reducido de la población”.
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, aportó la visión del mercado. “El crédito hipotecario en Argentina mantiene niveles de actividad elevados y superiores a los de 2024, aunque las últimas estadísticas reflejan un endurecimiento gradual de las condiciones financieras“, explicó. El relevamiento de su fundación señala que la tasa promedio del sistema es de 6,39%, con un plazo medio de 24 años, mientras que el ticket promedio se ubica en US$92.015 para CABA, en línea con operaciones sobre viviendas de menor valor.
Álvarez de Celis precisó que “el mercado mantiene un flujo estable de operaciones, con un leve ajuste en los montos y una mayor diversificación en los destinos de crédito”. Además, concluyó que “el crédito hipotecario se consolidó como una herramienta clave para dinamizar la construcción y sostener el mercado inmobiliario, aunque aún depende de la evolución macroeconómica y de la confianza en la moneda local”.
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